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梅城房产分析(1)
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梅州当前所处的时代背景
在分析梅城房价的时候，我想我们先了解梅州所处的环境与背景：
当前政府推行各项建设与发展：主要概括为：1.招商引资；2.改善投资环境；3贯彻中央精神，建设和谐社会。直接体现在“宜居”、“宜业”的和谐新梅州的建设上。思路很好，但梅州薄弱的工业基础与地理位置上的偏远必然使梅州人民与梅州政府付出更艰辛的努力。直接体现在政府的财政收入与支出上：
建立、完善畲江工业园，蕉华工业，实现工业园的“三通一平”需要大笔财政支出；提升城市品位，改善环境，例如“归读公园”的建设（含拆迁户的合理补偿）的财政支出；改善民生，提高离退休人员的生活保障是不小的开销。因此，尽管梅州的GDP得到一定的发展，但是梅州市政府的财政面临着极大的压力。下面笔者对梅州财政的创收情况作如下推断：
企业发展迅猛，迅速做大做强并向政府提供大量的税收；或者地方政府招商引入大型企业，突然创造大量GDP给政府提供了大量的税收。在现实中，观察这今年梅州本地企业的发展，仅仅是平稳发展。政府缴纳税收的增长上毕竟有限。至于梅州有无引入较大型的企业项目，相信大家都很清楚。因此，在梅州这种经济基础薄弱的区域，唯一采用财政创收最有效办法就是“经营城市”。最快、最见效、最直接的方法当然是用比较高的价格出卖土地来达到财政创收的目的。
当然，本人非常理解政府的做法，梅州的发展最终是要靠实体经济的推动，但在目前梅州的工业仍然处于初级阶段，政府只有通过“招商引资”工作，对来梅实体经济企业都给予很大的税、费等优惠政策、并通过大量的财政支出来改善投资环境。为了长远的发展，梅州人民，尤其是在梅州的中产阶级必须经历梅州经济发展的阵痛阶段。下面继续针对房地产问题进一步分析房地产行业。
1. 政府对房地产的态度
上文已经阐述，政府推行各项建设与发展，必须有充裕的财政收入。随着城镇化的不断推进，梅州房产市场存在着大量的需求。而“经营城市”的理念是新一代政府所推崇的理念，在梅州的房地产市场上直接体现在对居住环境的改善上：如归读公园、亲水公园的建设与美化、旧城改造等。1.提升城市品位，改善市容市貌；这点需强调，梅州政府对这些环境改造上广大市民是得到实惠的，梅州市民可以自由出入一河两岸公园，享受梅江优美环境，增加了市民的幸福指数。2.提升了土地价格；一河两岸的建设使河岸两边的土地价格上涨，充裕了政府财政收入。因此以上内容可以归纳为：基于“经营城市”理念的房地产发展不仅能够改善“城市形象”，而且能够增加财政收入。在繁荣了房地产市场之后，各种房产交易税收或者过户费用政府都最大的得益者。
在2009年金融风暴肆虐时期，梅州市政府出台《关于促进梅州市房地产行业平稳健康发展的若干意见》的优惠政。而该优惠政策在2010年继续执行则说明了政府对房产现状满意的态度。
2.梅州政府对房产的风险控制
房产的风险与房产的投机性成正比，判断投机性，即是判断是否有大量的热钱流入梅州房产。有无热钱流入的着前提是梅州必须有极好的发展潜力或者说有炒作的概念，例如海南的国际旅游岛的国家政策实施等等，例如某某地方要建一个迪士尼乐园，很显然，梅州没有这个概念（幸亏没有这些概念，不然就苦了梅州的百姓）。假设买梅州的房屋成本参照全国房屋的成本是2500元/平方米左右（梅州应该低于这个平均值），那么梅州房产的泡沫还算在政府的控制范围之内。
3.土地供应情况情况
国家政府红头文件明令保护耕地，但是，在梅城依然有充足的土地可供开发。有充足的旧城可供改造，只要地价够高开发商自然就会去开发、去改造。
4各类住房的消费群体
梅州市区推出的新楼盘都在每平方米3500~4500左右（毛坯房），而且房屋都是大户型，建筑面积大都在150平方米以上。倘若4000块钱每平方米，150的商品房，再加上车库。再加上装修，加上家具，每套房子都需要80万的费用。那么大家思考下，在整个梅州市区，这个房价属于哪一群消费群体。主要有：
1.有稳定职业的群体，例如公务员、医生、教师等。
2.企业的管理人员（如移动、电力、烟草等）
3.少许的投资客
如今，许多80后结婚买房，这代80后父母皆有一定的积蓄。在这里我作大胆猜测，倘若政府将这些80后的信息透露给开发商（例如婚姻信息、住房信息等），那么开发商是否可以根据这些信息作出最佳的销售决策以获取利润最大化。
草根消费群体
梅州人的平均工资是1500。那么社会底层的百姓怎么办。上网查查二手房市场，我们会发现，梅城依然有大量的二手房。而这些房子都是户型较小（我家就有个86平方米的房改房，售价10W左右），价格相对实惠、位置大多地处江北的老房。但也就是这一系列的旧房，有效地缓解了梅州的住房压力，更可贵的是有效地缓解了社会矛盾。因此，政府在抬高地价的同时没有激发社会矛盾。
因此，这小节可以归纳为：梅城的房价针对的是梅城的中产阶级。只有梅州的中产阶级才能负担的起这样的房价，也将成为最烦恼的一个群体（当然，不买这么好房子的没有这些烦恼）。但同时，好像又得出一个结论：中国无论哪个地方的地产商都希望将中产阶级榨干为止。
5.梅州房产供应状况
其实梅州房产老板获取房产利润最大化的方法也不过是大城市的房产开发商采用相同手法。例如囤积房源，节假日放出几套商品房搞房产促销试探市场等等。调查梅州商品房空置率的办法可用的方法是晚上8、9点钟，计算这个楼盘的单元的灯火亮率就可以推演出商品房的入住率。地产商人惜售商品房原因有下：1是本身资金充足；2房产商对市场期望高；判断房地产公司的资金是否充裕，我们可以通过以下公式计算：
房产公司现金流：cashFlow
该房产公司店铺租金收入：rentFee
其他收入：otherIncome
已出售的房屋总面积：soldSquare (单位：m2)
出售面积均价：soldCost(单位：/ m2)
房屋总面积：sumSquare(单位：m2)
总面积成本均价：cost (单位：m2) (参照全国标准2500元/ m2来进行计算)
向政府缴纳的费用：governFee
cashFlow=rentFee+ soldSquare×soldCost+otherIncome-sumSquare×cost-governFee.
房产商对市场期望高，尽管有那么多的商品房空置，但是房产商仍然惜售，其胆量依赖于“城镇化”进程。梅州的经济与GDP无论如何都是会发展的。开发商什么都不做，只要坐等土地升值，坐拥房价升值就可获取利润（他所要承担的风险就是政策调控的风险、或者强大竞争对手的突然杀入、或者中国经济的衰弱）。
当然，开发商这种行为只能看政府的房产调控手段，看政府是否能够引导开发商销售房屋套现，将资金投入到实体经济，或者建更好的房子。
6.梅州商品房是否可做投资之用
梅州的商品房不可作投资之用，原因有下：1.房地产投机行为搞得天怒人怨，国家现行政策将打压房地产投机需求；2.梅州依然有大量的商品房积存，万一国家出台某调控政策，导致大量积存商品房抛售，供求关系立即转变；3.梅州没有可供炒作的概念；4.目前整个广东在进行经济结构调整，考核地方领导的经济工作，从“单纯GDP增长”转移到其他综合因素的层面，房地产若是再如此高歌猛进，必然损害其他产业的发展。也必然导致中国国民经济的崩溃。政府对此已经警觉。
7.梅州商品房是否会下跌
地方政府不愿意看到地价下跌而影响财政收入（除非政府找到了新的经济增长点，或者说政府有了新的财政收入渠道），财政收入的减少直接影响到梅州各项事业的建设与推进；从2010年梅州进一步执行关于《关于促进梅州市房地产行业平稳健康发展的若干意见》直接彰显了政府不愿意房价下跌的趋势，我觉得，只要目前的房价没有引起民众的强烈抵触。目前的房价是政府乐意看到的结果。
如果是自住房并且有能力供房，采用一切办法买到性价比较高的房子，例如找熟人、托关系、利用节假日促销的方法，想办法“向势好”、“楼层好”的房子（因为一般向势好的房子都被开发商囤积、惜售），并想办法得到打折实惠等等。
9.梅州房产经营的亮点：客天下
在这里，我还想称赞一下梅州市非常睿智的企业家：“客天下”的老板，什么原因呢，请听我细细分析道来。
昔日荒山野岭，如今成为梅城的一道靓丽风景线，这真是一举多得的事情。也是有益于梅州人民的事
1. 使一个荒山野岭产生了经济价值，这样的经济价值比种果树，种林木的经济价值要高 得多，见效要快得多。更重要一点，该项目不会侵占耕地，不会侵占广大农民的合法权益。
2. 该项目的造成了企业与政府双赢的局面，企业出售高档住宅，一方面企业赢利；另一方面亦可获取税收等财政收入。当然也能拉动钢筋水泥GDP。通过该项目的开发，企业也可从该项目开发中获取经验并从中培养人才。
3. “客天下”房产的销售对象为：回乡乡贤，投资者，高级管理者等富裕的人群。因此，“客天下”的开发不会拉高市区的市民刚性需求的商品房房价。
4. “客天下”不仅可以成为梅州的一道靓丽的风景线，而且也是外来投资者安居场所，对改善梅县投资环境的亦有正面意义。
因此，“客天下”项目可归纳为：跟梅州广大市民没有直接关系；有增加政府财政收入；增加企业赢利；增加梅州景点的正面作用。虽然不是“全赢”，但至少是“多赢”的局面。不得不佩服开发“客天下”项目老板的眼光与智慧。
写于 2010年 3月17日
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