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崩盘前夕的梅州市房地产（自己留作纪念文章）（转）

热度 1已有 2840 次阅读2014-2-10 23:03 |系统分类:房产•汽车•股票•理财|

崩盘前夕的梅州市房地产（自己留作纪念文章）

2014-2-9 17:09 原作者：gzms

http://www.mzsky.cc/article-26578-1.html

最近，跟一帮兄弟们逛逛梅州楼市、也互相探讨了广东其他地方的一些楼盘价格。最后得出的结论就是梅州房市处于崩盘前夕。

回顾2013年，受到梅州市城区扩容提升，芹黄、江南新城改造以及整个国家房地产行业发展的大背景下，梅州城区房地产迎来了一轮发展高潮，价升量涨十分明显。

一、梅州房地产已经价格严重虚高了。到春节期间，先后逛了万象江山、壹江南、客天下、碧桂园等楼盘，江南片区普遍都是在6500元以上每平方米的均价，个别地段好的楼盘普遍7000元起，江北和梅县区相对便宜，也要6000元左右的均价。要知道，所有这些都是毛坯房，就住房价格而言，梅州房价已经远超河源、惠州、湛江、茂名等二三线城市，更加可怕的是梅州房地产的畸形还体现在车位的高价位上面，江南片区的车位，没有房产证的车位竟然可以卖22万元以上，而在佛山，一个车位最多也就是15万元。现在来说，在梅州购置一套毛坯房，假设均价为90万元，加上装修家电等费用30万元，也就是要120万元，如果再购置一个车位，需要140万元左右。假设暂时，不要车位，也要120万元。120万元购房和装修，假设装修和首付自己出60万元，贷款60万元（30万元住房公积金贷款，30万元商业贷款，贷款20年），每个月需要还款金额为4143元。看到这组数据，就可以很简单的知道，梅州还有多少刚需能够买得起房子，付得起贷款。大家不要忘记了，梅州在整个广东省人均收入是后无追兵，按照房价跟人均收入对比的话，梅州的房价还高于广州。

二、梅州房地产供求关系开始失衡。城市的提升扩容，大型房地产商的重心下移进军三、四线城市，会给城市发展带来很快的速度变化。但是太过于快的城市化进程会让房地产供求关系失衡。跟前几年相比，最近几年梅州房地产最大的变化就是除了本土正兴、鸿艺两大房地产商外，多了碧桂园、富力、喜之郎、大百汇等外来户的竞争。沿着梅水路，我们能够看到很多大型的房地产项目在紧张施工中，例如万象江山、壹江南、凯旋门等等都是比较大型的楼盘，还有一些比较小心的楼盘或者购物中心体，比如左岸官邸、客都汇，彬芳大道的东汇城，还有芹黄半岛房地产项目。而梅县区还有富力城、喜之郎的山水城等大型的居住区，碧桂园二期等等。最关键的还有一点，当年芹黄半岛、江南新城拆迁后的回迁房，也是会大量供应房子。

三、梅州地理位置和工业基础决定城市化不可能消化那么多房子。梅州规划在不久的未来成为百万级人口的大城市。按照2012年相关统计数据看，梅州常住人口429万，户籍人口521万，净流出91万人。梅州的地理位置和工业发展基础，决定了梅州不可能发展成为海南的旅游城市来吸引人口，也不肯能如东莞、深圳、广州来吸引外来人口，我们梅州自身的人口其实一直都在流失当中。有到过附近河源、潮汕、江西和福建跟梅州相近的城市就会发现，梅州附近的城市最近几年发展并不慢，梅州吸引不了人家的人口进来。而如果说从六县农村吸引人口进来，更加不现实。因为农村的城市化进程其实都是很彻底了，很多自然乡村、偏僻乡村都自然消亡或者在消亡当中。按照人口统计和普查的结果更加让人吃惊，2015年开始，人口老龄化和开始走下坡路。

四、如今梅州的房地产不具有投资价值。这里所说的梅州房地产包括了商业地产和住宅、乃至车位。最近几年，除了商品房外，梅州的大型商业地产也越来越多。比如正兴鸿艺合璧的万象江山商圈、富港集团的东汇城商圈、锦发君城的华侨城商圈、新万佳投资的万佳时代广场、宏峰房地产的客家新世界、还有客都汇等都是大型商住一体项目，这些商住一体项目都是做到了土地利用最大化、容积率极高，而最近一些有开盘意向的商业地产，价格普遍在3.5万元以上每平方米，还是复式建筑或者是商业城的二楼以上建筑。这些商业，归根到底离不开人口的支持，没有人口支持，大型的商圈只能是明日黄花，特别最近几年来势凶猛的电商，更加加剧了实体店的倒闭。梅州人少房多，按照目前房价计算，如果购买到的房子出租，100万的房子或者店铺一年租金还不到2万元，而网络金融，余额宝、理财通等货币基金，普遍收益都是在5%以上，也就是100万一年收益在5万元。

五、中国政府的货币政策改变和体制改革。近十年，中国房地产价格的虚高，跟2008年4万亿元货币的超发是分不开的。2008年有一段时间，北上广深房地产已经是寒流明显，一些楼盘下跌幅度超过30%，一度不少购房者出现短供。因为货币的超发，通货膨胀加速，才让中国房地产行业继续苟延残喘。人们会买房，除了刚需外，很大是因为需要保值，特别是2008年以后购房，很多购房群体是40岁以上的人，这些人是因为改善型+保值型的需求购房，如今这些人已经大部分完成了鸟枪换炮的工作，需求将不断下降。新一届的领导班子，相信不会再次出现4万亿的激进货币政策，而是脚踏实地的改革，对银行金融体制的改革，必将不断推高房地产的资金成本；而打击腐败，房地产实名登记、官员财产公示，相信也会挤出不少灰色房子。

最后，再回到梅州房地产来做一道简单的计算题：120万元的装修包家电的新房，居住成本多高。60万元首付+装修房子，假设存在货币型基金如余额宝，每年能够拿到3万元以上，60万元商业+公积金贷款，每年需要支付近5万元本息。也就是简单的说：住入一套新房，每年成本为8万元左右。看到这里你就会明白，除非以后的20年，货币能够保持8/120=6.67%的通胀贬值速度，否则房子是无法保值增值的。